¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo desde que se compró hasta que se vende o transmite.
Lo paga habitualmente el vendedor en una compraventa, y el heredero o legatario en una herencia o donación. Cada ayuntamiento lo gestiona y puede establecer su propio tipo impositivo, con un máximo del 30%.
Cómo se calcula desde 2021: dos métodos
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 que anuló el método anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto y estableció dos formas de calcularlo. El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
Método objetivo (coeficiente sobre valor catastral)
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble (de 1 a 20 años). Después se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año.
Método real (plusvalía efectiva del suelo)
Se calcula la ganancia real obtenida (precio de venta menos precio de compra), se multiplica por el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total, y al resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento.
Si vendiste con pérdidas, no hay impuesto que pagar.
¿Dónde encuentro el valor catastral?
En el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que recibes cada año. Aparece desglosado en "valor catastral del suelo" y "valor catastral de la construcción". Si no lo tienes a mano, puedes consultarlo en la web del Catastro (catastro.meh.es) con tu referencia catastral.
¿Cuándo hay que pagarlo?
- Compraventa: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencia o donación: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6).
Se presenta ante el ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble, no donde vivas tú.
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
Por ley, la paga el vendedor. Sin embargo, es posible pactar que la pague el comprador, aunque esto debe quedar reflejado en la escritura. Lo habitual es que la asuma el vendedor.
Atención: la plusvalía municipal es independiente del IRPF que pagas en la declaración de la renta por la ganancia patrimonial. Son dos impuestos distintos sobre la misma venta.